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“誰的土地儲備強大，且獲取價格低廉，誰就能在銀行的開發(fā)貸上獲得優(yōu)勢地位。而同樣可以作為抵押物的地上物業(yè)，就沒土地那么具有吸引力了?！?

    房地產(chǎn)開發(fā)貸，正經(jīng)歷一場變局，銀行更傾向于以土地作為抵押物給開發(fā)商放貸。

    “伴隨著全球?qū)捤傻呢泿耪?，通脹已不可避免，而人民幣的升值還將持續(xù)。在這種情況下，土地被銀行視為最能夠抵御通脹、享受增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！蹦炽y行北京分行高管向本報記者透露。

    銀行青睞土地抵押

    據(jù)上述銀行高管透露，近期土地市場交易的活躍，引起了該銀行的密切關(guān)注，“我們會結(jié)合土地市場的狀況，對我們的開發(fā)貸款管理指引進行討論或調(diào)整?！?

    事實上，開發(fā)貸已經(jīng)出現(xiàn)小幅井噴跡象。央行公布的貨幣政策執(zhí)行報告(2009年第一季度）顯示，截至2009年3月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.17萬億元，同比增長16.3%。第一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2218億元，同比多增1257億元。

    一位銀行的資深信貸員告訴本報記者，銀行更青睞用已在建的土地作為抵押，“因為可以根據(jù)銷售周期進行回款估算，以確保還本付息”。

    此信貸員透露了以在建土地作為抵押的放貸細節(jié)：在給開發(fā)商放貸前會計算貸款缺口。首先會考察被抵押的地塊是否五證齊全，算項目建設(shè)周期是多少，一般房地產(chǎn)項目開發(fā)都有中常期性質(zhì)，信貸員要看獲得貸款到銷售的周期是多少，然后計算貸款期限。

    上述銀行高管認為，開發(fā)商未來的競爭將是土地儲備的競爭。他的理由是：“誰的土地儲備強大，且價格低廉，誰就能在銀行的開發(fā)貸上獲得優(yōu)勢地位。而同樣可以作為抵押物的地上物業(yè)，就沒土地那么具有吸引力了?！?

    物業(yè)抵押物“失色”的原因是銀行不良資產(chǎn)逐漸增多。來自東方資產(chǎn)管理公司的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年底，建設(shè)銀行可疑類資產(chǎn)已處置652.8億元，處置進度率50.6%，扣除業(yè)務(wù)費用后累計凈收入304.46億元，凈回收率46.6%；工商銀行可疑類資產(chǎn)已處置456億元，處置進度率37.6%，扣除業(yè)務(wù)費用后累計凈收入174.51億元，凈回收率38.3%。

    “銀行對不良資產(chǎn)不可能全部核銷，因為核銷需要用利潤來沖抵，對銀行來說成本很高?！睎|方資產(chǎn)管理公司總裁梅興保在接受媒體采訪時表示。

    “如果地價低于貸款額度，可以使用別的地塊作為抵押，任何地塊都可以作為抵押物?！鄙鲜鲂刨J員透露。

    風險控制

    “個人按揭還款的速度是開發(fā)貸的風險指標?！鄙鲜鲂刨J員表示。但在銀行方面看來，開發(fā)貸款的風險點在于隨后的個人按揭能否跟上，而越高檔的樓盤，實力越強的客戶購買欲望更強，這也逆向指導(dǎo)開發(fā)貸款發(fā)放的方向。

    這時，土地市場價值可作為銀行風險評估的參考，房地產(chǎn)交易中心只受理以轉(zhuǎn)讓價格作為土地使用權(quán)或在建工程抵押登記。土地的市場價值要待項目建設(shè)完工取得產(chǎn)權(quán)證后才能體現(xiàn)。

    另外，放貸前，信貸員會調(diào)查開發(fā)商是否達到固定資產(chǎn)投資的資本金比例要求。

    最近，國務(wù)院公布固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，保障性住房和普通商品住房項目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%。

    “自有資金比例的下調(diào)并不意味著開發(fā)貸的門檻降低了?！鄙鲜鲢y行高管表示，“相反，銀行的態(tài)度更為審慎?！?

    雖然從工商銀行、交通銀行的年報可以看出，2008年，此兩家銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款繼續(xù)保持不良“雙降”。但業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場的波動，仍讓銀行對開發(fā)貸審核慎之又慎。

    工商銀行表示，在加強房地產(chǎn)行業(yè)風險管理方面，該行的主要措施包括適當提高貸款準入標準，實施行業(yè)限額管理；繼續(xù)實行房地產(chǎn)客戶名單制管理，優(yōu)化貸款投向；加強封閉管理，嚴格按照項目銷售比例收回貸款；嚴格實施房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目監(jiān)控和定期報告制度，進一步加強風險監(jiān)控。

    而交通銀行方面，其在2009年信貸策略上，將繼續(xù)對房地產(chǎn)貸款實行比例控制，即對分行進行總量和占比控制。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的信貸準入，房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上應(yīng)落實本項目抵押。

    交通銀行表示，要優(yōu)選客戶和項目。原則上不向“小、拼、差”房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款。所謂“小”即開發(fā)商資質(zhì)低、實力弱，開發(fā)規(guī)模小、總投資額小的項目；“拼”即在他行已獲大額項目融資，在本行貸款只是以填平補齊或拾遺補缺等“吃拼盤”方式融資；“差”即市場前景不佳，評估經(jīng)濟效益差，且不能給本行帶來個人按揭等綜合效益的項目。

    在風險控制方面，一些銀行將全面調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營財務(wù)狀況，防范業(yè)務(wù)中的假權(quán)證、假報表、假按揭和假注資等“四假風險”。而在優(yōu)選項目方面，一些銀行還表示，將選擇地理位置優(yōu)越、銷售前景良好的房地產(chǎn)項目，優(yōu)先支持以抵押方式的開發(fā)貸款項目，切實提高房地產(chǎn)抵押貸款的占比。

    “除開發(fā)商的信用記錄外，銀行更多的是考慮開發(fā)成本，土地成本一般占開發(fā)總成本的40%以上，較低的土地成本可以更好地抵御房價下降的風險。”上述銀行高管表示。

（方帥）